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房企中报风光不再,碰“线”红灯到处闪亮

发布时间:2022-01-10 23:16 作者:未知 点击: 【 字体:

房企中报风光不再,碰“线”红灯到处闪亮

根据监管需要,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标需要全部达标,2023年底所有房企达成达标。

这不是通常性需要,而是刚性需要。假如不可以完成达标任务,有的房企可能就要面临十分严峻的资金困难,甚至出现资金链断裂风险。当然,也会有企业根本等不到达标的最后期限,就已经倒在达标的道路上的。

所谓的“三道红线”,是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。其中,剔除预收款后的资产负债率不大于70%,是房企最难达成的目的。由于,相当一部分房企,是在用预收款保持资金链平衡、维持资产负债率的不碰线。事实上,这所有明显存在“水分”、存在“泡沫”,需要剔除。不然,会使房产风险无限夸大,使房企的不真实兴盛继续保持。

根据踩线状况,又将房产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档,“红档”企业有息负债规模不可以高于现有水平,“橙档”企业有息负债年增速不能超越5%,“黄档”企业不能超越10%,“绿档”企业不能超越15%。

客观地讲,面对管理层提出的“三条红线”目的,多数房企还是比较看重的,都在积极采取各种降负债手段,放缓扩张速度,特别不再盲目扩张、负债扩张,争取尽快进入或者稳定在绿档企业,维护公司安全经营。但,从实质状况来看,日积月累的负债规模和负债结构,特别是不断收紧的信贷政策,让相当一部分房企没办法在短期内获得明显效果,要想进入绿档企业,并非一件容易的事。依据贝壳研究院重点统计的A股与H股合计的85家房企中,32家房企“零踩线”,跻身绿档,其中万科、佳兆业、雅居乐新加入;31家房企一条踩线,位列黄档;8家房企降负债状况仍未有较大改观,三线均踩在红档之列。

特别应该注意的是,在大型房企中,国有房企的安全情况总体好于民营房企,如保利地产、招商地产、华润置地、华侨城等,都处于“三条红线”安全范围之内,且安全度都比较高。只有绿地控股问题较大,脚踩两条红线,且踩得比较深。或许,主如果与跟随高铁闯天下、但住房销售情况不佳有关,带来了绿地控股负债规模不断扩大、资产负债率不断攀升、安全性愈加差。

从大体上讲,无论是国有房企还是民营房企,与具备外资背景的房企,这部分年来,都在重复着负债扩张、规模扩张、盲目扩张的套路。在房产市场火热、筹资环境宽松的状况下,当然风险可控,问题也难以暴露。伴随房产市场逐步趋于平稳、房价出现稳定、购房者不再冲动购房、筹资环境收紧,房企隐藏的风险也就开始暴露,尤其是大型房企,被不真实兴盛掩盖的矛盾,飞速出现。近一段时间以来,多家头部房企出现了资金链紧绷的问题。

如恒大、富力、绿地、蓝光进步等,都火光直冒,风险不断显现。尤其是富力,三年前还在为万达“尽心”,购买了万达的酒店项目,今天的富力,恐怕要面临资金链断裂的风险了。而恒大则直接出现了资金链断裂风险,以至于管理层也出面约谈恒大高管。绿地集团虽有国企背景,日子相对稳定一些,也无奈债务太大、资产负债率太高,假如没强有力的手段,靠其他人去救,更不是一件容易的事。

从大体上讲,房企的日子不是太好,多数房企处于比较艰难的状况。即使是绿档企业,也难言日子舒坦,也随时面临回踩红线、资金链紧张的矛盾。尤其是那些产业过于多元化、过于追求时髦的房企,可能日子更难过。如恒大、融创等。相反,万科、碧桂园等比较专业的房企,日子就明显最好过,达标的概率也更大。即使有个别指标不达标,风险更不是非常大。

这也意味着,房企也需要突出主业,要抓住重要,而不可以什么都想做。尤其是造车等耗资太大的项目,更是今天的房企不可以触碰的。不然,就是碰得一鼻子灰,甚至头破血流。而怎么样减少负债、解决风险,则是目前房企最需要做好的工作。减少房价,加快售房,回笼资金,则是重中之重。只不过,从上半年房企的售房状况来看,成效并不理想,没可以做到重压前移,而把销售的重压放到了下半年。毫无疑问,这是很可怕的事。

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